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職場房貸族:即日起房貸迎巨變!!僅一次機會!影響你的月供!
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2020-03-09    作者:景德鎮小馬哥    來源:景德鎮招聘網 908
3月1日起 房貸有重要調整房貸利率會重新定價!你的選擇將影響后期月供!

具體是怎么一回事呢?一起來看看!↓↓↓

房貸利率“換錨”

按照央行的要求,自2020年3月1日起,金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商,將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數值在合同剩余期限內固定不變;也可轉換為固定利率。

具體是什么意思?

簡而言之央行給房貸族出了一道選擇題固定利率 &“LPR+加點”浮動利率選哪一個?
01
選擇固定利率
選擇固定利率后,你的房貸就是維持當前利率水平不變,不受LPR利率變化影響。
02
選擇“LPR+加點”浮動利率
LPR是貸款市場報價利率,是央行2019年新推出的機制,LPR每月公布一次,可升可降。
加點數值=原合同當前的執行利率水平-2019年12月發布的LPR,加點數值確定后固定不變。
也就是說,選擇“LPR+加點”浮動利率,你以后的房貸利率會隨著LPR變化,會影響月供多少。需要強調的是,借款人只有一次選擇權,轉換之后不能再次轉換。
哪些人受影響?
一般來說,只要有個人住房貸款的都受影響,但有幾種情況除外:
① 公積金個人住房貸款、組合貸款中的公積金部分;② 固定利率貸款;③ 2020年底前到期的個人住房貸款;
也就是說,如果符合這三種情況之一,就不受此次轉換的影響。
誰需要轉換?
如果你的房貸同時符合以下三點,需要轉換:
1、在2020年1月1日前發放,或者已經簽訂借款合同還未發放;2、參考貸款基準利率定價(比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”);3、浮動利率(比如利率在每年1月1日調整)。
 注意:  不包括公積金個人住房貸款
不動=不換?
或被批量轉為新定價基準
根據當前各家銀行的公告來看,目前各家銀行為了能在8月31日完成存量房貸用戶的轉換工作,主要采取一對一和批量轉換兩種方式。■ 大多數銀行在前期均采取一對一轉換方式:即銀行通知到客戶,或客戶自行聯系銀行協商辦理定價基準轉換事宜。■ 個別銀行則直接采取批量轉換的方式:直接將存量房貸客戶的定價基準轉換為LPR。
比如,招商銀行將于4月上旬統一將轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。如果希望不做轉換,仍維持原合同安排招商銀行表示可在2020年8月31日前與該行聯系。
值得注意的是,還有部分銀行則設置了時間點,在某一時間點過后,將采取批量轉換方式。
其中,興業銀行是要求截止2020年7月31日客戶尚未進行個人貸款定價基準利率轉換補充協議簽訂確認的,該行將參考銀行業普遍做法,進行個人存量貸款批量轉換。同樣,中信銀行也表示,將于2020年7月21日對未辦理轉換的商業性個人住房貸款,按照標準化轉換規則統一調整為LPR浮動利率定價。
怎么選比較劃算?
固定利率 &“LPR+加點”浮動利率選哪個比較劃算?↓↓↓由于加點是固定不變的,所以就要看你個人對LPR趨勢變化的判斷了。
■ 如果你認為LPR以后會降低,那么選擇“LPR+加點”浮動利率更劃算,因為利息會變少;
■ 如果你認為LPR會上漲,那么選擇固定利率更劃算。
建設銀行表示,轉為LPR,房貸利率市場化程度更高,在未來每個利率調整日,隨市場利率水平變化而調整,如LPR降低,可以享受到降息帶來的優惠;轉為固定利率,利率水平將保持不變。
專家怎么建議?
諸葛找房副總裁苑承建表示:固定利率長期確定,但無法享受利率下行的紅利,但同樣也可以在利率上行時避免成本上升。
而LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市,可以享受利率下行帶來的還款金額降低,但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。
“就當前利率市場環境來說,LPR大概率還要下行,選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案。”苑承建說。從央行公布的LPR走勢來看,5年期以上LPR從4.85%降低到了2月20日的4.75%。
那到底轉成什么比較合算呢?這個不好說。如果認為以后LPR會降,那轉換成以LPR為基準加點形式可能更有利。
具體怎么轉?
舉個例子,小張的房貸是20年期,現在利率水平是基準利率打9折,也就是4.9%×(1-10%)=4.41%。
① 如果選擇固定利率,以后房貸利率都按照4.41%執行。② 如果選擇“LPR+加點”浮動利率,那么先計算加點數值,4.41%(小張現在的利率水平)-4.8%(2019年12月的LPR)=-0.39%,加點-0.39%確定后固定不變。
小張的房貸利率約定于每年1月1日調整。在2021年1月1日,利率水平會隨LPR的變化而調整,如果2020年12月20日發布的LPR下降為4.7%,那么利率水平相應調整為4.7%-0.39%=4.31%,利息支出會變少。
假設最近LPR在下降,那如果轉換后LPR又下降了,100萬的貸款能少還多少利息呢?
轉換成LPR后,假設LPR再下降20個基點也就是0.2個百分點,您的貸款還剩10年,剩余本金大概是61萬多,按等額本息方式還款,那您每個月就會少還約60塊錢,1年有700多塊錢。LPR可以在全國銀行間同業拆借中心和中國人民銀行官網查詢。
房貸利率是否每月調整?
不會。根據央行公告轉換為LPR的,重定價周期最短為一年(利率至少一年調整一次),因此不會每月調整。
如何辦理轉換?
 辦理時間 央行要求,轉換工作自2020年3月1日開始,原則上應于2020年8月31日前完成。

 辦理途徑 目前,建行、工行、中行、農行、交行、郵儲銀行等發布公告稱,于3月1日起啟動轉換工作,借款人可以通過手機銀行、網上銀行辦理。

值得注意的是,多家銀行稱,疫情期間暫不支持線下辦理。后續將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下受理渠道。
不同銀行辦理安排情況
01
工商銀行
 切換時間: 2020年3月1日-2020年8月31日 辦理渠道:客戶可通過工行手機銀行、智能柜員機、貸款服務行等多種渠道辦理。 注意:就線下辦理而言,可以在疫情結束后就近選擇任意一家工行貸款服務行預約后辦理,無需到原貸款經辦行。
02
農業銀行
 通知方式: 以短信等方式通知 辦理渠道: 客戶通過掌上銀行自助操作辦理。后續會增加網上銀行、網點超級柜臺自助辦理和網點柜面人工辦理渠道。
03
中國銀行
 辦理渠道: 自3月1日7時起,可通過我行手機銀行、網上銀行申請辦理;視疫情防控情況,再行開放線下受理渠道。
04
建設銀行
 辦理渠道: 主要手機銀行、網上銀行辦理。后續將根據疫情防控進展情況,逐步開通線下渠道,支持客戶到全國任一建設銀行營業網點智慧柜員機(STM)、柜臺、個貸中心辦理業務,具體開通時間將另行通知。
05
交通銀行
 切換時間: 2020年3月1日正式啟動 切換渠道: 滿足人行公告要求的個人貸款,其中剩余期限在1年以上的,客戶可登錄手機銀行貸款欄目自助轉換。
06
中國郵政儲蓄銀行

 切換渠道: 網上銀行、手機銀行或聯系原貸款業務辦理機構,客戶自行查詢存量貸款業務明細,并就需轉換定價基準的業務與我行協商具體轉換條款。

07
招商銀行
 切換時間: 4月上旬統一切換 通知方式: 通過招商銀行App、招貸App、短信、電子郵件等方式中的一種或多種向您發出此次浮動利率貸款定價基準轉換的通知。 切換渠道: 統一將在轉換范圍內的商業性個人住房貸款的定價基準轉換為LPR。 注意: 若不想做轉換、仍維持原合同安排,請在2020年8月31日前聯系招行各分支機構貸后服務中心申請處理。
08
民生銀行
 切換時間: 2020年3月1日起至2020年8月31日 切換渠道: 除營業網點柜臺辦理外,還可提供遠程面簽、手機銀行線上簽約等調整方式,其中手機銀行線上簽約服務開通時間將另行公告。
09
光大銀行
 切換時間: 2020年7月21日批量轉換 通知方式: 通過門戶網站、營業網點、手機銀行、個人網銀等方式發布此公告 切換渠道: 公告期內無意見,將于2020年7月21日進行個人存量浮動利率住房貸款定價基準批量轉換。 注意: 如不同意轉換,需在我行規定的時間起至2020年8月31日前登錄中國光大銀行網上銀行(專業版)或中國光大銀行手機銀行APP(專業版)簽訂《人民幣個人存量浮動利率住房貸款定價基準轉換意見確認書》進行登記。
10
興業銀行
 切換時間: 截止2020年7月31日尚未進行個人貸款定價基準利率轉換補充協議簽訂確認的,將參考銀行業普遍做法,進行個人存量貸款批量轉換。 切換渠道: 通過營業網點、手機銀行、網上銀行等渠道進行貸款定價基準利率轉換補充協議簽訂確認。
其中,手機銀行、網上銀行等渠道將于4月15日起開展定價基準轉換工作,營業網點將結合新冠肺炎疫情控制情況。
11
華夏銀行
 通知方式: 客戶經理主動聯系、協商轉換條款內容,簽訂相關補充協議文本。
12
中信銀行
 切換辦法: ① 線上辦理時間截至2020年7月21日,線下辦理時間截至2020年8月31日① 2020年7月21日,對未辦理轉換的商業性個人住房貸款,按照標準化轉換規則統一調整為LPR浮動利率定價。如有異議,可通過“線下辦理”方式與另行進行協商。
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